포괄양도양수를 알아보자

포괄양도양수

상업용 부동산을 거래하는 경우 포괄양도양수라는 단어를 많이 듣게 됩니다. 오늘은 포괄양도양수의 의미와 어떻게 진행을 하는지, 그리고 주의사항은 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.

 

목차

포괄양도양수?

포괄양도양수는 회사의 사업에 관한 일체의 권리와 의무를 이전 권리자가 새로운 권리자에게 양도, 양수한다는 내용한다는 의미입니다. 뜻이 다소 어려우니 아래에서 풀어서 이해를 해 보겠습니다.

포괄양도양수

부가가치세

포괄양도양수를 이해하기 위해서는 우선 부가가치세를 알아야 합니다. 우리가 구매하는 대부분의 재화에는 부가가치세가 따라붙게 됩니다. 심지어는 과자 한봉지에도 부가가치세가 붙는답니다.

 

분양상가를 예로 들어보겠습니다.

 

공급가액 = 건물가격 + 토지가격 + 부가가치세

 

이렇게 가격이 책정됩니다. 이 중 우리는 건물가격과 토지격을 제외한 부가가치세는 사업용으로 매입하는 경우 돌려받을 수 있습니다.

 

바로 부가세환급제도로 말이죠.

 

부가가치세 환급제도

사업용으로 재화를 매입하는 경우 공급가액에 붙은 부가가치세를 환급해주는 제도가 있습니다. 상가를 예로 들어보겠습니다.

 

[조기환급 신청]

분양을 받고 중도금 1회차를 납부한 경우 계약금과 중도금에 대한 부가가치세를 돌려받을 수 있답니다. 보통은 조기환급신청을 하여 부가가치세를 빠르게 돌려받곤 합니다. 빨리 돌려받아서 예금이자라도 조금 더 받는게 이득이니까요.

 

절차는 매우 간단합니다.

 

계약금 납부 → 사업자등록 → 시행사에서 세금계산서 발행 → 부가세 조기환급 신청 → 조기환급 완료

 

그리고 환급신청을 할 경우 보통 한달 뒤에 환급을 받는다고 보시면 됩니다.

 

 

분양권 매매

또한 분양권을 매매할 경우를 생각해 볼 수 있는데요. 기존 원분양가자 계약금과 중도금 1회차에 대한 부가가치세를 이미 환급받은 경우 부가세를 어떻게 처리해야 될지 고민이 생깁니다. 이 때 이용하는 것이 위에서 확인한 포괄양도양수입니다. 

 

포괄양도양수를 통해서 조금 더 편리한 처리가 가능합니다.

포괄양도양수

[일반적인 거래]

일반적인 거래에서는 다음과 같은 프로세스를 거칩니다.

 

1. 매수인은 매도인에게 기존 납부금액 + 프리미엄을 지급

 

2. 매도인은 매수인에게 세금계산서를 발행

 

3. 매수인은 세금계산서에 해당하는 금액만큼 부가세 환급신청

 

4. 매도인은 부가세 정기신고기간에 맞추어 나라에 부가세 납부

포괄양도양수

뭔가 줬다가 환급을 다시 받는 절차가 매우 번거롭습니다. 매도인 또한 부가세를 받아서 다시 나라에 납부하는 절차가 귀찮고요.

 

[포괄양도양수 이용]

포괄양도양수를 이용하면 이렇게 간편해집니다.

 

1. 매수인은 매도인에게 기존 납부금액 + 프리미엄에서 매도인이 환급받은 부가세를 제외하고 대금을 지급

    (계약서 상엔 포괄양도양수 계약임을 명시)

 

2. 매수인 사업자등록

 

3. 매도인 사업자폐업(사유 포괄양도양수)

포괄양도양수

엄청나게 간단하죠? 양쪽 모두 큰 시간적인 이득을 볼 수 있습니다.

 

 

이렇게 포괄양도양수를 이용하면 거래를 쉽게 할 수 있기 때문에 많이들 이용하는 것이고, 국세청 또한 인력낭비가 없기 때문에 모두가 만족할 수 있습니다.

포괄양도양수

주의사항

다만 주의사항이 있습니다. 꼭 확인하셔야 하는 부분입니다.

 

사업의 동일성이 유지되어야 합니다.

 

무슨 말이냐면 기존의 매도인이 임대사업자라면 매수인 또한 임대사업자로 동일하게 유지되어야 포괄양도양수가 가능한 겁니다.

 

보통 상가같은 경우는 일반 임대사업자로 동일성이 유지되기 때문에 크게 신경 쓸 부분은 아니지만, 나는 임대사업자인데 이 사람은 실제로 해당 점포에서 운영을 할 사람이라면 매수인이 임대사업자가 아니기 때문에, 포괄양도양수를 이용할 수 없습니다.

 

 

오늘은 포괄양도양수에 대한 개념과 주의사항을 살펴보았는데요. 알고나면 어렵지 않으니 포괄양도양수를 이용하여 조금 더 편리하게 거래를 하시는게 어떨까요? 이미 대부분의 사람들을 그렇게 하고 있답니다.